借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権（以下「借地権」といいます）、並びに建物の賃借権（以下「借家権」といいます）に関し定めた法律であり、民法に優先して適用されます。
借地借家法は平成4年8月1日に施行され、原則として同日以前に生じた事項にも同法の適用があります。もっとも、同法施行前に契約締結された借地権にかかる契約更新に関しては「旧借地法」の、借地借家法施行前の建物賃貸借契約の更新拒絶及び解約申入れに関しては「旧借家法」の適用があります。
以下では、借地借家法が適用される場合についてのみ説明します。
借地権の存続期間は最低30年であり、これより長い期間を契約で定めることもできます。
期間満了後も借地人が土地使用を継続していれば、借地上に建物が存続する限り、原則として従前の契約と同一の条件で契約が更新されたとみなされます。賃貸人が借地権の更新を拒絶できるのは、借地人が任意に立ち退く場合は別として、「正当な事由」（当該土地使用を必要とする事情、立ち退き料の支払等）があると認められる場合でなければなりません。
借地権を更新する場合、借地権の期間は、その更新の日から最低10年（最初の更新の場合は20年）です。
借地権の存続期間が満了し、かつ契約を更新しない場合は、借地権者は賃貸人に対し、建物等を時価で買い取るよう請求できます。
同法の趣旨は、契約の更新がない場合に、借地人の投下資本回収を図ることによって借地人を保護することにあるので、債務不履行により賃貸借契約が解除された借地人や、期間満了による借地権消滅後に建物を買い受けた者には、建物買取請求権は認められません。
3種類の定期借地権が法定されています。
存続期間50年以上、契約の更新、建物買取請求をしないこと、を定めることができます。 公正証書等の書面による契約を要します。
専ら事業の用に供する建物所有を目的とします。存続期間30年以上50年未満とし、契約の更新、建物買取請求をしないこと、を定めることができます。 公正証書による契約を要します。
存続期間30年以上、期間満了時に建物を賃貸人に相当の対価で譲渡する特約を定めることができます。
存続期間は当事者間で定めます。期間を１年未満と定めた場合及び期間の定めをしなかった場合は、各当事者はいつでも解約申し入れをすることができます。
期間の定めがある契約で期間満了時に契約を更新しない場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に契約を更新しない旨の通知をする必要があります。この通知をした場合であっても期間満了後も借家人が建物使用を継続する場合は、原則として従前の契約と同一の条件で契約が更新されたとみなされます。ただし、期間の定めのないものとされます。
建物賃貸借の更新拒絶及び解約の申し入れをする場合は、借家人が任意に退去する場合は別として、「正当な事由」（当該建物使用を必要とする事情、立ち退き料の支払等）があると認められる場合でなければなりません。解約の申し入れ後6か月後に契約が終了します。
建物賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（畳、建具など）については、契約終了時に借家人が賃貸人に対し時価で買取するよう請求できます。
当事者は、経済事情の変動等により、土地・建物の賃料が不相当に高額または低額である場合には、原則として将来に向かって賃料の増減を請求することができます。
賃料の増減につき、当事者間で争いがある場合、まず調停の申立を行い、その調停において協議が整わない場合、裁判をすることになります。
民間の借家に関するトラブルとして、原状回復費用として敷金が返還されなかった、敷金が返還されない上原状回復費用をさらに請求された、といった相談が多くみられます。
このような原状回復に関するトラブルについては、国土交通省がトラブル防止の観点から妥当と考えられる一般的な基準を定めたガイドラインがありますので、このガイドラインを参考にしてトラブル解決を図ることが可能です。もっとも、当事者間での話し合いによる解決が困難な場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
